房地產(chǎn)：商業(yè)地產(chǎn)受政策影響增速仍將持續(xù)回落保障房建設(shè)力度不減

2011年1月27日,，國務(wù)院出臺新國八條房地產(chǎn)調(diào)控政策，明確了房價(jià)控制目標(biāo),，限購范圍更加廣泛更加嚴(yán)厲,，金融、稅收、土地政策全面升級,，落實(shí)了約談問責(zé)機(jī)制確保相關(guān)政策落實(shí)到位,。隨后陸續(xù)出臺了幾個具體配套政策：房產(chǎn)稅改革（上海、重慶試點(diǎn)）,、新一輪“限購”政策,、“房價(jià)控制目標(biāo)”、二三線城市限購等等,。房產(chǎn)稅的出臺與“國八條”形成“8＋2”政策格局,，政策出臺的力度、密度,、出臺時(shí)間均超預(yù)期,，并產(chǎn)生疊加效應(yīng)；限購政策對相關(guān)城市的需求帶來顯著影響,?？傮w而言，2011年房地產(chǎn)調(diào)控的總體政策目標(biāo)有兩個：一是擠出房地產(chǎn)市場特別是住房市場中的投資投機(jī),；二是遏制房價(jià)過快上漲,，降房價(jià)控制在合理水平。

在從緊的貨幣政策下新國八條以及后面配套的具體政策對于房地產(chǎn)市場帶來了非常明顯的影響,，縱觀2011年房地產(chǎn)市場發(fā)展情況,，我們可以看到幾個鮮明特點(diǎn)：供求關(guān)系發(fā)生轉(zhuǎn)變，房價(jià)環(huán)比和同比漲幅回落,；二手房市場成交量下行趨勢明顯,；土地市場成交低位徘徊，住宅用地量價(jià)水平低于去年同期,；自籌資金在總資金來源中比重上升,，部分房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈緊張,；保障房建設(shè)投資增加,，對市場影響加大；房地產(chǎn)市場調(diào)整結(jié)構(gòu)性特征明顯,。

2011年12月份召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出2012年的政策基調(diào)由去年的“防通脹,，調(diào)結(jié)構(gòu)，保增長”變?yōu)榻衲甑摹胺€(wěn)增長,、控物價(jià),、調(diào)結(jié)構(gòu)”，“穩(wěn)增長”被提到首位,。房地產(chǎn)調(diào)控不會明顯松動,，會議提出“抓好保障性住房投融資、建設(shè),、運(yùn)營,、管理工作,，逐步解決城鎮(zhèn)低收入群眾、新就業(yè)職工,、農(nóng)民工住房困難,。要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸,，加快普通商品住房建設(shè),，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”,。1月31日,，國務(wù)院總理溫家寶在國務(wù)院第六次全體會議上強(qiáng)調(diào)，要鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果,，嚴(yán)格執(zhí)行樓市調(diào)控措施,，要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施，促進(jìn)房價(jià)合理回歸,。采取有效措施增加普通商品房供給,。做好保障性住房建設(shè)和管理工作。其態(tài)度也與去年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議高度一致,。這表明房地產(chǎn)調(diào)控將延續(xù)2011年的勢頭,，鞏固調(diào)控結(jié)果，在稅收等長效機(jī)制發(fā)揮作用前,，當(dāng)前措施放松的可能性比較小,。

房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策已使房地產(chǎn)投資增長在2011年底出現(xiàn)快速下滑，2012年“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖”將是房地產(chǎn)業(yè)的投資增幅繼續(xù)下滑,。2012年保障房開工總量確定在700萬套,，低于2011年的1000萬套，盡管開工數(shù)量有所下調(diào),，但整體在建規(guī)模仍然很大,。房屋建設(shè)有2-3年左右的建設(shè)周期，據(jù)測算,，2012年實(shí)際在建工程量將達(dá)到1800萬套左右,，這包括2009年新開工的部分項(xiàng)目到2012年就要竣工，2011年新開工的1000萬套絕大多數(shù)到2012年還在建設(shè),。因此保障房建設(shè)的力度與2011年相比并沒有減弱,。



基建：結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，上半年平穩(wěn)過渡,，下半年向好形勢可期

作為拉動經(jīng)濟(jì)增長的“三駕馬車”之一的“投資”多年來一直扮演著主力軍的角色,，過去十年，資本形成對GDP增長的平均貢獻(xiàn)率高達(dá)53.45％。由于經(jīng)濟(jì)見效快,，增加就業(yè)效果明顯,，基建投資往往成為政府應(yīng)對經(jīng)濟(jì)危機(jī)的重要手段。2009年伴隨4萬億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的出臺,，我國基建投資經(jīng)歷了一輪超高速發(fā)展,；進(jìn)入2010年經(jīng)濟(jì)刺激政策效應(yīng)逐漸衰退，投資增速明顯下滑,，同時(shí)出現(xiàn)銀根緊縮,，嚴(yán)控信貸規(guī)模，資金需求量大的基建建設(shè)受到很大沖擊,，截止到2011年10月份,，全國基建投資增速已回落至6.6％，接近2008年危機(jī)時(shí)期的最低水平,。

短期內(nèi)基建投資仍面臨著一些困境：

1,、融資難。在中國基建投資融資渠道中,，金融機(jī)構(gòu)貸款占比超過三成,。2010年下半年信貸規(guī)模控制開始趨緊,，導(dǎo)致基建部門獲得銀行貸款難度增加,，2012年貨幣政策盡管有些松動，但貨幣釋放量整體規(guī)模不大,；國內(nèi)外資本市場均表現(xiàn)不佳,，業(yè)限制了基建類企業(yè)的直接融資規(guī)模；同時(shí)基建投資回報(bào)率較低且相對固定,，企業(yè)投資意愿低,，民間資本的介入意愿低。

2,、突發(fā)性技術(shù)風(fēng)險(xiǎn),。日本福島核事故發(fā)生后我國停止審批核電建設(shè)項(xiàng)目，溫州動車追尾事故發(fā)生后高鐵建設(shè)全面減速,，這兩件突發(fā)事件對國內(nèi)基建投資減速產(chǎn)生很大影響,。

盡管2011年的基建發(fā)展打下了一個看似較為悲觀的基調(diào),，但全面分析2012年的結(jié)構(gòu)調(diào)整之后可以看到基礎(chǔ)建設(shè)投資整體上不會有太明顯的回落,。在全國鐵路工作會議、全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上同時(shí)爆出全國鐵路投資和保障性住房將出現(xiàn)下降的情況,，但這并非意味著2012年基建投資要下降,，財(cái)政部部長謝旭人指出，2012年著力優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，保持合理的中央基建投資規(guī)模,，主要用于支持保障性安居工程,、以水利為重點(diǎn)的農(nóng)業(yè)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施、教育文化衛(wèi)生基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面,。

1,、2012年有關(guān)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施等建設(shè)的投資數(shù)會大幅增加。中國社科院農(nóng)業(yè)發(fā)展所專家李國祥指出,，2011年中央財(cái)政對于三農(nóng)的投入原先預(yù)算是9884億,，按照未來對三農(nóng)投入增加的趨勢看，2012年三農(nóng)的投入也會超過1萬億,。這其中,，糧種補(bǔ)貼等也就上千億，大頭還是在基礎(chǔ)設(shè)施上,。

2,、水利投資在2011年上半年表現(xiàn)并不搶眼，前6個月投資增速僅18.4％,，低于同期固定資產(chǎn)投資的增速,，而7月份，隨著中央水利工作會議的召開,，投資增速逐漸加快,，截至2011年11月份，水利管理業(yè)完成投資2926億元,，同比增長29.3％,，是少數(shù)在2011年下半年投資呈加速趨勢的行業(yè)。但是2011水利投資的增量部分主要投向了農(nóng)田水利,，直至2011年年末,，隨著各項(xiàng)鋪墊工作逐步到位，歷經(jīng)漫長的等待之后,，一些大型,、重點(diǎn)水利項(xiàng)目的建設(shè)在2011年年底和2012年年初紛紛啟動。

3,、2012年隨著中西部基礎(chǔ)設(shè)施投資的穩(wěn)步推進(jìn),，以及續(xù)建在建項(xiàng)目要推進(jìn)，預(yù)計(jì)整體投資增速不低,。

如果結(jié)構(gòu)調(diào)整能夠迅速有效實(shí)現(xiàn),，2012年上半年可以作為一個過渡期，下半年良好運(yùn)行后全年仍可實(shí)現(xiàn)比較良好的增長態(tài)勢,；但是如果結(jié)構(gòu)調(diào)整無法迅速實(shí)現(xiàn),，過渡期就有可能是全年甚至一兩年的時(shí)間,。還有一點(diǎn)值得注意的是2012年正值政府換屆，歷史經(jīng)驗(yàn)表明,，地方政府換屆完成后投資沖動往往較強(qiáng)且傾向于投資基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè),。因此2012年下半年基建投資機(jī)會可期。



煤,、電：不均衡將繼續(xù)存在

據(jù)調(diào)查,，2012年全國煤炭產(chǎn)量預(yù)計(jì)同比增加3億噸，全國煤炭銷售量預(yù)計(jì)增加2.8億噸,，增幅7.85％,。在2012年新增銷售量中，煉焦煤增加1600萬噸,，無煙煤增加2300萬噸,，動力煤增加2.4億噸。電力行業(yè)2011,、2012年新增裝機(jī)容量9600萬千瓦,，新增機(jī)組電煤需求2.1億噸。從電煤供需情況看,，總量基本平衡,，但存在地區(qū)性、結(jié)構(gòu)性不均衡的問題,。

從新增資源看,，華北地區(qū)增加1.73億噸，東北地區(qū)增加1000萬噸,，華東地區(qū)增加1100萬噸,，華中地區(qū)增加1300萬噸，西南地區(qū)增加500萬噸,，西北地區(qū)增加8800萬噸,。

從新增電煤需求看，華北地區(qū)增加4800萬噸,，東北地區(qū)增加2100萬噸,，華東地區(qū)增加3800萬噸，華中地區(qū)增加4300萬噸,，南方電網(wǎng)增加3800萬噸,，西北地區(qū)增加2400萬噸。

華中,、西南地區(qū)的發(fā)電量和用煤量增長仍然較快,，是電煤供應(yīng)的薄弱地區(qū)。

2011年國內(nèi)多次出現(xiàn)“電荒”,，被稱為史上最長的電荒,，電監(jiān)會及電網(wǎng)公司人士稱：2011年電力缺口總量將超過歷史上最嚴(yán)重的2004年。與時(shí)同時(shí),，東北,、西北等多省區(qū)出現(xiàn)包括清潔風(fēng)電在內(nèi)的巨額電量送不出的“窩電”現(xiàn)象。由于電力需求增長偏快,，特別是高耗能行業(yè)用電增長過快,，加之電煤價(jià)格持續(xù)上漲，激化了煤電矛盾,，火電企業(yè)大面積虧損發(fā)電積極性降低,，加上旱情使水電減發(fā)，致使諸多地區(qū)持續(xù)出現(xiàn)“電荒”,。3月份以來,，我國多地出現(xiàn)淡季“電荒”現(xiàn)象，浙江,、湖南,、江西、重慶,、貴州等地均不同程度的呈現(xiàn)用電緊張態(tài)勢,，各地相繼采取限電和讓電措施。盡管國家發(fā)改委年內(nèi)已三次上調(diào)了部分地區(qū)的上網(wǎng)電價(jià),，但是火電企業(yè)虧損情況仍在,。

對于2012年電力行業(yè)走勢，發(fā)展改革委能源研究所相關(guān)人士認(rèn)為今后我國電力需求增長將回落至10％左右,，高耗能產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入相對平穩(wěn)期,。各地用電需求差異較大，因此仍會存在地區(qū)性,、季節(jié)性的不均衡,，特別是在水電較多的南方地區(qū)，水電不確定性較大,，而煤炭供給特別是運(yùn)力相對不足,。



財(cái)政、貨幣政策：“穩(wěn)”字當(dāng)先,，協(xié)同求“進(jìn)”

2011年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出：2012年將繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策,。

專家表示，在2012年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展“穩(wěn)中求進(jìn)”的總基調(diào)下,，財(cái)政政策雖然同樣為“積極”但其中含義已經(jīng)有了微妙的變化,。財(cái)政部財(cái)科所副所長劉尚希指出：“當(dāng)前國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境十分復(fù)雜，我國宏觀政策仍需保持穩(wěn)定,，財(cái)政政策延續(xù)已有的“積極”基調(diào)對于當(dāng)前的中國經(jīng)濟(jì)至關(guān)重要,。而與過去兩年的積極財(cái)政政策相比當(dāng)前的積極財(cái)政政策在著力點(diǎn)上已進(jìn)行了調(diào)整,，由金融危機(jī)時(shí)的“保增長為主”轉(zhuǎn)向“一方面注重保增長另一方面向調(diào)結(jié)構(gòu)發(fā)力”。中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出了“結(jié)構(gòu)性減稅”,，推進(jìn)營業(yè)稅改征增值稅和房產(chǎn)稅改革試點(diǎn),、合理調(diào)整消費(fèi)稅范圍和稅率結(jié)構(gòu)、全面改革資源稅制度,、研究推進(jìn)環(huán)境保護(hù)稅改革等一系列稅制改革的內(nèi)容（與水泥行業(yè)相關(guān)的稅制改革主要是后面兩項(xiàng),，影響程度大小還要看這些稅種的征收方式）。

中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出要繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策,，同時(shí)也提出貨幣政策要根據(jù)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況適時(shí)適度進(jìn)行微調(diào)預(yù)調(diào),，綜合運(yùn)用多種貨幣政策工具，保持貨幣信貸總量合理增長,，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu),，發(fā)揮好資本市場的積極作用，有效防范和及時(shí)化解潛在金融風(fēng)險(xiǎn),。微調(diào)余條已經(jīng)有所顯現(xiàn)：與以往每到年底銀根就有所收緊不同,，2011年10月份起銀行信貸投放力度已有所反彈；曾于2011年連續(xù)六次上調(diào)的存款準(zhǔn)備金率也于歲末首次下調(diào),。央行召開會議提出要“總量適度,、審慎靈活、定向支持”,，這實(shí)際上是央行對貨幣政策如何微調(diào)的一個詮釋,，那就是信貸投放雖保持一定程度增量，但一定是定向?qū)捤?，是對有利于結(jié)構(gòu)調(diào)整的行業(yè)和領(lǐng)域進(jìn)行支持,，而絕不是全面寬松。此外中央經(jīng)濟(jì)工作會議還提出2012年要深化利率市場化改革和匯率形成機(jī)制改革,。分析人士認(rèn)為,，這些關(guān)鍵領(lǐng)域的改革，都將有利于貨幣政策的有效實(shí)施和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,。

從整體來看,，2012年水泥所處的宏觀環(huán)境步入全面結(jié)構(gòu)調(diào)整階段，這對于水泥行業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整來說既是一個契機(jī)又是一個推動,。從上面闡述的房地產(chǎn),、基建2012年趨勢預(yù)測可以看出水泥的需求面不會如人們對宏觀經(jīng)濟(jì)的預(yù)期那樣有明顯下滑，需求增速或會有一定回落,，但幅度不會太大,。煤、電的持續(xù)不均衡現(xiàn)象或會導(dǎo)致2012年煤荒,、電荒,、柴油荒的繼續(xù),，原燃材料價(jià)格會繼續(xù)走高。積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策對于水泥企業(yè)本身不會帶來太多利好因素,，但或會間接拉高水泥需求,。

“十二五”規(guī)劃的開局之年剛剛過去，縱觀中國水泥行業(yè),，在落后產(chǎn)能淘汰,、節(jié)能減排,、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,、戰(zhàn)略布局優(yōu)化等方面都取得長足進(jìn)步，水泥產(chǎn)量繼續(xù)創(chuàng)歷史新高,。但原材料成本居高不下,，市場需求跌宕起伏，區(qū)域發(fā)展不平衡等等都預(yù)示著2012將是水泥發(fā)展具有挑戰(zhàn)性的一年,。2012年2月25日,，“首屆中國水泥網(wǎng)年會”將在杭州召開，年會將以“穩(wěn)中求進(jìn)政策下的2012中國水泥市場展望”為主題,，力邀相關(guān)的政府主管部門,、行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)展望2012年水泥發(fā)展；知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家詳解水泥投資市場,；行業(yè)專家及水泥研究院總結(jié)2011年水泥發(fā)展,；企業(yè)代表對未來水泥行業(yè)發(fā)展需求探討等。大會將從各方面對2012年中國水泥市場進(jìn)行系統(tǒng),、深度和前瞻性解讀,。